目录 序言1 自序1 前言1 第一章买房还是租房1 自有住房的需求2 住房自有率2 自住房的需求5 买房还是租房8 拥有房产的好处8 拥有房产的缺点9 买房或租房10 租房的好处和缺点11 买房承受力12 承受力分析12 承受力计算14 制约居民购房意愿的主要因素17 小结18 附件11将房地产投资的劣势变成优势20 附件12澳大利亚租私房和租公房的人不买房的主要理由20 第二章房地产的需求22 房地产的需求23 影响房地产需求的因素27 潜在需求28 家庭组合比例28 人口增长、城市化和国内人口迁移31 人口老龄化和人口出生率34 经济因素36 观念因素37 实际需求37 改善住房需求38 动拆迁需求41 外省市人士需求和境外人士需求42 投资性购房需求44 其他投资产品45 租房需求48 小结51 第三章房地产的供应54 影响房地产供应的因素54 建设成本（包括土地、材料、劳动力）56 融资成本58 现有房产的数量和质量以及供求状况61 政府的法规和可提供的优惠住房64 经济状况65 期望值66 消费者和企业信心66 出租房的供应和空置率67 与市中心之间的距离70 外商投资71 2008年北京奥运会和2010年上海世博会74 小结76 第四章房地产价格的决定因素79 影响房地产价格的因素80 供求关系的不平衡81 就业率82 收入因素83 通货膨胀因素84 按揭贷款数量86 利率因素87 人民币汇率88 政府政策89 人口数量的变化及人口的分布90 建设成本90 建筑设计和品质91 房产竣工数量92 房产租金92 实际资本回报率93 消费者的信心93 不同城市房产价格的差异94 城市中的房产价格差异101 房地产和经济102 供应、需求和房价决定因素的简要叙述105 小结106 附件41房地产开发成本(多层小区项目)举例107 第五章房地产政策和税收110 调控经济的政策110 财政政策111 货币政策111 国际政策112 房地产及相关政策113 土地政策114 购房贷款贴息政策116 优惠房产计划116 其他房产政策118 银行贷款政策120 个人房产贷款120 房地产开发企业银行贷款121 房地产税收政策122 契税124 个人所得税125 租金交税125 物业税126 小结128 第六章房地产贷款130 部分国家贷款情况130 贷款资金种类133 抵押贷款134 再抵押贷款135 重新筹资135额还款方式和等额本金还款方式136 存款等额冲减贷款 136 用自住房抵押换取养老保障137 贷款资金来源138 银行138 银行房产贷款所需材料141 公积金142 贷款中介公司145 贷款要注意的几个方面146 收入风险146 利率风险147 选择贷款银行147 外资银行按揭贷款服务148 贷款保险149 小结151 第七章房地产投资的目的和成本153 房地产投资的目的153 资产增值154 对抗通货膨胀154 税务优惠的投资156 现金流156 好的回报157 拥有住房所有权的自豪感157 积累财富的方法157 再投资的保证158 较安全的投资158 投资组合的多样化159 财务杠杆作用159 退休后生活的保障162 房地产投资的成本163 房产投资费用163 不可计量的支出（成本）165 风险因素165 投资收益的高低166 衡量投资收益的高低166 房地产投资可行性167 小结168 第八章房地产投资者和如何做房东170 居民房产投资者分析170 房东类型 173 房东的种类（按性质分类）173 房东的种类（按数量分类）176 投资考虑的因素177 房地产投机炒作178 成为房东的理由181 不需要很多钱开始181 它能成为第二收入181 获得税务优惠182 房地产保值182 你得到杠杆原理182 抵抗通货膨胀182 现金流182 退休后生活的保障183 成为房东前要考虑的几个问题183 房客的选择和租赁合同185 成为房东后要注意的几个问题187 小结188 第九章如何选择和出售房产191 期房、现房和二手房191 买期房的优点和缺点192 买现房的优点和缺点192 买二手房的优点和缺点193 选择房产原则194 选择房产方法195 评估房产197 评估房产的常用方式198 市场比较法198 投资回报法201 成本计算法202 买房决策的复杂性203 出售房产205 选择售房方法206 委托中介的方式207 房产买卖合同特别注意事项208 小结211 第十章总结213 房价还会继续涨吗？趋势怎样？214 后记218 图表目录 表11全国城镇人均居住建筑面积和个人购买商品住宅比率变化 图11部分省市人均居住建筑面积和个人购买商品住宅比率变化 图12部分国家住房自有率 表12[ZK（]1990~2004年国内生产总值、固定资产投资和房地产投资额及增速 表131997~2003年住宅房地产投资额及增速 图13部分国家和地区中档房产价格与年收入比 表14美国、英国和澳大利亚中档房产价格与年收入比 表152000~2003年全国城镇房价与年收入比 表162000~2003年上海市房价与年收入比 表17我国恩格尔系数与住房支出比例的关系 表18上海高、中、低档住宅分类价格变化 表19买房还是租房决策清单 表21全国平均每户家庭人口数变化 表22五次全国人口普查城镇人口基本情况 表23四次全国人口普查教育程度人口基本情况 表24[ZK（]2000~2003年全国城镇人口和农村人口基本情况 表25五次全国人口普查人口和各年龄组基本情况 表26各地区人口平均预期寿命变化 图21全国人口出生率、死亡率、自然增长率变化 表27人均国内生产总值、城市居民家庭人均收入及恩格尔系数 表281992～2003年全国住宅和商品房竣工、销售面积及增速 表291995～2003年上海住宅和商品房竣工、销售面积及增速 表2102000～2002年北京住宅和商品房竣工、销售面积及增速 表2111995~2003年上海市动拆迁情况 表2121997~2003年上海商品房预售登记套数情况汇总 图22上证综合指数，深证综合指数，住宅销售单价和居民消费指数 表213房地产的需求清单 表311997~2003年房地产开发企业（单位）投资完成额 表321997~2003年全国房地产企业购置土地面积和费用 表331997~2003年全国竣工房产平均造价 表342002~2003年部分城市竣工房产平均造价 表351993~2004年利率变化情况 表361997~2003年我国商品房建设情况 表371993~2003年全国商品房竣工、销售面积及增速 表381993~2003年上海商品房竣工、销售面积及增速 表392000~2003年北京商品房竣工、销售面积及增速 图311997~2003年房地产开发完成投资额 表3101995~2001年澳大利亚部分大城市住宅空置率 表3112004年1~8月上海市住宅建设情况 表312利用外资和外商直接投资房地产开发 表313外商房地产开发企业数和从业人员数 表314房地产的供应清单 表412003年新增房产的数量占全部房产市场总量的比例 图411978~2004年全国城镇失业率（年底数）  表421998~2003年职工平均工资、住宅房价和指数 表431989~2004年全国居民消费价格指数(CPI) 表442000~2003年全国个人住房贷款情况 表452000~2004年全国和35个大中城市房地产价格指数及2002~2003年全国和31个省、自治区、直辖市房地产价格 图421997~2004年我国城镇房产价格情况  表46我国和国际上其他国家通常在建房成本方面的分布 图43我国主要城市2001~2003年地价占房价的比例 表47部分国家和地区至2002年第四季度名义和实际(CPI调整后的)房产价格变动 表48房产价格的决定因素清单 表51各国政府房屋贷款和税务优惠政策 表52土地使用权出让的类型和年限 表53房地产政策和税收清单 表61各国房产贷款情况　 表62中国房产贷款情况 表632004年7月上海各大银行最新按揭政策 表64个人住房商业贷款利率和万元还本金利息金额 表65个人住房商业贷款50万元还本金利息金额变化 表66个人住房公积金贷款利率和万元还本金利息金额 表67个人住房公积金贷款10万元还本金利息金额变化 表68上海个人抵押房产综合保险收费标准 表69房地产贷款清单 表71上海市购房前期费用 表72上海市房地产交易税费一览表 表73房产投资日常的运作成本 表74房产投资的目的和成本清单 表81房地产投资者和如何做房东清单 表91市场比较法举例 表92房产的外部特征 表93房产的内部特征 表94投资回报法举例 表95成本计算法举例 表96如何选择和出售房产清单 